调查：5000万元养老项目学费，我们学到些什么？

        有人花5000万元学费，折腾了一个养老项目，这5000万元的学费，我们学到些什么呢？

　　据萧山日报报导，2012年9月3日，盛和居紫荆园首期房源选房在位于蜀山路上的紫荆园现场展示厅内顺利进行。当天，展示厅内聚集了来自萧山、杭州主城区等地的中老年朋友。虽然展示厅内挤满了人，但由于紫荆园工作人员采用发号叫号方式来进行选房办理程序，选房进行得有条不紊。截至当天下午4点，一期84套房源被预定82套，当天去化率达97.6%。

　　当时紫荆园推出的是位于3、10、11、14号楼共84套房源，均价9000余元/平方米，户型面积为70-90平方米。70平方米户型为1室2厅1卫1厨，90平方米户型为2室2厅1卫1厨。

　　曾在2011-2012年间，以一副雕花门檐、镂空窗花的江南水乡形象，多次亮相杭州房交会，号称“浙江省内规模最大”的民营资本医养结合养老公寓。

　　彼时，绿城乌镇雅园还未亮相，万科随园嘉树也尚在襁褓中，而这个位于萧山蜀山街道的养老公寓，却吸引到了2000多组老年人排队预约登记，一时间风光无限。

　　然而，在2015年交房之际，由于开发商资金链断裂，项目停工。

　　今年5月，紫荆园项目以5000万元保证金、6.5亿元起拍价登陆淘宝司法拍卖平台，被一家杭州国联紫荆养老产业有限公司以8.05亿竞得，烂尾2年的养老公寓似乎迎来转机。谁料，这家公司在交付了5000万保证金后又悔拍......5000万元保证金被罚没。7月，紫荆园项目重新网上竞拍，最终被杭州萧山国有资产投资有限公司竞得，成交价7.7亿元。

　　经历烂尾、拍卖、悔拍、再重拍，这一项目已经成为大家关注的焦点，紫荆园位于萧山南部卧城板块，蜀山路东侧，项目西、北、东三面环水，整体环境不错，南面紧邻着城南初中与萧山少体校，再往南为在建新盘碧桂园天麓府。目前碧桂园天麓府的售价约为16000元/平米。

　　根据浙江众诚房地产评估事务所有限公司的评估报告，该项目的总评估市场价值为115724.70万元，其中一期价值为101794.05万元，二期土地价值为13930.65万元。一期已经正常签订合同并已支付保证金的有349套，该部分评估价值为31476.33万元，用户实际支付的价款为：33411.32万元，评估价低于实际销售价近2000万元。最终得出的评估价为84248.37万元，

　　该项目房屋所有权证：一期项目已完成共34幢建筑建设，并已领取房产证总计834本，面积102458.29平方米；其中养老公寓住宅782本（面积65744.9平方米），医院27本（扣除重复部分后总面积为31684.41平方米）、活动中心1本（面积3808.14平方米）、商铺24本（面积1220.84平方米）；另有地下建筑面积约69000平方米（含停车位），架空层面积约14000平方米。

　　也就是说，可供用来收保证金的房共有349套，房屋面积29165.62平方米，另有114份用于抵偿工程款，有159份疑为用于抵偿其他债务，共622套，一期养老公寓共782套，可供接手方收保证金的公寓数量较少，指望靠养老公寓收保证金来回收投资的可能性非常少。就算把抵偿工程款和用于抵偿其他债务的273套都收回，也仅36579.28平方米，参照附近项目碧桂园天麓府的售价16000元，最高可收保证金约为5.85亿元，而其他的医院、活动中心等都是需要大量投入的项目，从这个角度来看，这个项目的盈利能力确实很差。

　　这样一分析，我们大概知道了，为什么民营资本不接手，就算接手了，咬咬牙损失5000万，也不要了，后来的结果大家都看到了，当地国资接手了这个项目。

　　这或许是该项目最好的结果，建好的房子闲置了2年，开发商表示，争取今年年底前交付，对已经购买了的老人，也是一个福音。

　　从这个项目来看，各方面都非常好，政府也大力支持，也不缺人气，销售也不错，但为什么会资金链断裂呢？我们从最初项目的股东方看到，陈跃泉的鼎盛联合控股和杭州钱鸿实业集团，都是从事传统行业的企业，据了解钱鸿实业以生产童车和自行车为主，鼎盛联合则以汽车零部件和服装等为主，两大股东均没有医疗、健康、养老等行业的从业经历，甚至来说，都没有房地产项目的开发经验，却在2011年左右，进入开发养老社区，还是需要有一定的魄力的。后来项目的整体情况也还是不错的，建设和销售都还不错，其资金链的断裂，或许是受了传统行业的影响。以当时的项目销售情况，项目本身维持自身运行，并不太难。

　　第一次拍卖，由杭州国联紫荆养老产业有限公司以8.05亿元竞得，背后的控股公司是2002年注册于萧山的杭州万鑫物资有限公司，据媒体报导，新公司一位施姓工作人员透露说，对于紫荆园养老公寓的后续运作，公司已经有了大致规划。从这里来看，这次接手的企业，也没有类似的经验，同时公司对项目的运作，也没有详细而科学的规划。更多的只是主观的判断。如果当时花点小钱，做一个详细的分析、做一个详细的调查报告，或许不至于损失5000万了。

　　或许是因为国联紫荆准备不充分，判断失误，损失5000万元，果断放弃了该项目，随后又进行了新的一次拍卖，这次由杭州萧山国有资产投资有限公司竞得，萧山国资最终接手了这个项目。法院方面证实，这家公司已经付清所有余款，搁浅了两年的紫荆园迎来转机。

　　从目前项目的情况来看，紫荆园项目要重启，仍有几大难题摆在面前需要解决：

　　首先，医院配套何时兑现。附带二甲医院是紫荆园养老公寓最大的卖点，从现场情况来看，医院是建好了，但是床位没有、医疗配备没有、医生更没有。项目要重启，当务之急是医院的开业，家庭医生的配备，若按当初规划800张床位的二甲医院建设标准来算，这是一笔不小的投入。

　　其次，公寓精装修的折旧怎么算。相比毛坯房，精装修房源的折旧率明显要高很多，房子长期闲置，风吹日晒加潮气侵袭，公寓内部需要整修的部分会比外立面上那些斑驳生锈的铁栏杆要复杂、棘手的多。

　　还有，紫荆园项目还有二期待建，约46亩的土地，前期需要投资，并且这46亩土地按原先规定地上建筑物不得销售，也就是说操作模式与一期相同，需要靠收取保证金来回本，盈利仍需要较长时间。

　　最后，项目由萧山国资竞得，在资源和资金方面应该没有问题，包括医院的建设，也应该会很快得到落实，但对于整个项目的运行和管理，将会是一个难点，或许后期会引入专业的运营管理公司。

　　5000万元学费，告诉我们，养老不是拍脑袋就能想明白的事情，也不是学习别人的经验就能做好的事情，养老是一个复杂的系统工程，需要有专业的人员，需要对养老有深入的研究，也需要有事业心，有情怀，需要有长远的战略规划，需要忍受长期不盈利的煎熬。当然养老产业的前景，一定是美好的，只要我们共同努力，多交流、多学习、多合作，我们一定能够做好养老的事情。虽然杭州这个项目不管是谁，接手这个项目，都是一个不小的挑战，在这个很难盈利的项目上，接下来会怎么样，我们将持续关注。养老行业，一定是合作，才能共赢，任何一家企业，要想做好养老的事情，都是非常非常困难的！我们期待与大家一起共同努力，为我国养老产业发展精诚合作，共度难关，共同迎接养老产业春天的到来！