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养老院加盟| 投资养老产业,再等,就要晚了

2019-11-22 08:53:53 益年养老官方网站 阅读


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一、 养老市场供需的理解


养老市场现在还处于黎明前的黑暗。


目前拥有2.4亿老人,并且这个数字还在以每年大概1千万的规模不断增加,中国养老市场(咱们专指养老服务业)的供需不容易理解。就先拿床位数来说吧,政府层面在十二五规划中要求,每千名老人的三十张床位,政府的能力还是要相信的,目前基本已经达到了;但市场需求应该说远远没有被满足。


这“三十张床位”的标准,其实是参考了发达国家的情况,不一定符合咱们的国情;别的不说,计划生育、未富先老这两点,咱们就不一样。同时,这三十张床位供给的结构不平衡,其中有相当一部分是政府主办的敬老院,所谓敬老院主要给孤寡、低收入老人提供最基础的生活保障,并不适合广大老年群体。而敬老院以外的养老机构,也大多设施落后老旧,这也是国人对养老机构没有好印象的原因。


小结:中国所面临的养老问题、养老规模、市场情况,是在世界范围内绝无仅有的,其真实市场需求不容易衡量,但用广阔来形容前景,不过分。


二、 投资周期长,后劲儿足


从平地开始养老机构的建设,50亩以上的项目,包括建设期在内的回收周期,应当在三到五年,项目的内部报酬收益率多在8%到15%之间;租房经营的,规模在200张床位以内,第一年底达到现金流平衡应该是常态,投资回收周期不稳定,二到三年回收投资。(参考坐标:省会城市、在部分地级市)


投资回收期长的重要原因,在于

(1)比较长的建设周期,完成立项、设计、拿地、报批报建、工程施工、装修、验收、设备采购及进份、开业筹备,两至三年就可去了。


(2)对入住率的积累。养老机构入住率低的时侯,大量的空置房屋,会变成财务负担;而中大型养老机构几乎做不到短期住满,因为从某种角度看,每一个有养老需求的人,当前都有解决方案;不是生活发生变故,他们不太会改变养老方式(如健康情况恶化、老伴离世、子女出国)。即,养老需求是缓慢释放的。


对于大部分做实体投资的人,尤其是地产商,养老产业这么长的投资回收期,并没有吸引力。以房地产项目为例,三四年不但完成所有投资回收,而且形成可观利润。但从财务观点上不应该如此比较,通俗的说,三年内房地产确实完成了投资回收和营利,但其收益也就到此为止了;养老项目,在建设投资以后,会在未来的几十年间不断形成稳定、可观的收益。


小结:养老项目投资(主要指养老服务设施的投资),回收周期比较长;但它会形成长达几十年的稳定、可观收益。


三、 从项目价值的角度来评估养老产业投资


所谓用“价值”的角度去看待自己的投资,也可以这么理解:例如一个50亩的养老机构项目,千张床位规模,可能总投资2亿人民币,整项目可能从投资周期的第三年,才开始见到回头钱。


但是,从你的项目运营平衡之际,它的估值可能就已经有了3亿、甚至4亿。目前,地级市市区,产权明晰、有运营能力、已经形成正现金流的资产,在资本市场上是很吃香,无需宣传,就会不停的有投资商找上门来。目前正是资本商们跑马圈地、整合资源、争创首批养老上市企业的时侯。而这种“价值”的支撑,正是中国养老市场未来三十年持续上升的趋势。


小结:要摒弃单纯看投资回收期的习惯,从价值的角度去看待自己的投资;未来十年,投资养老项目的最大收益,绝对不是那一点利润,而项目价值的提升。



标签:   养老机构 养老项目 养老护理
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