益年养老- 10张床的小微养老机构的未来

新冠疫情来了又去，

秋冬可能又来一波；

房价涨涨跌跌，

房地产黄金时代终究是过去了；

世界经济逆全球化，

中国经济启动内循环；

……

一切都在诉说，

2020年是非同寻常的一年！

业内有句话：房地产业下去了，康养产业就起来了！通过今年沟通的项目负责人、房地产从业者以及众多网友也印证了这一观点。 

在众多想做康养的朋友中，有些朋友表达了，动辄几千万甚至几个亿的康养产业中，有没有小投资人的机会？最小规模可以做到多小？

官方要求如下：

在2020年9月1日公布，2020年11月1日起执行的我国民政部最新修订的《养老机构管理办法》中第二条就明确养老机构床位数要在10张以上，也就是说最少要10张床位可注册成为养老机构。

对于谨慎型投资人，这是个方便试错的利好，毕竟麻雀虽小五脏俱全，即便只有10张床位的小微机构，投资金额较小，各方面的要求却不少，想要做好也不容易。选址、改造装修、采购、注册、备案、团队组建与管理、蓄客、签订服务协议办理入住、服务流程、服务标准以及风险管理等等，尤其是服务口碑，因为规模太小了，即便出现一个风险点，也可能导致其他老人的不满意，导致他们离园。

那10张床位的养老机构是什么样的呢？

小微养老机构的设立与运营各地多有尝试。

北京市海淀区万福年华养老院仅有12张床位，位于万柳怡水园社区。是一套敞亮的大三居，墙壁刷成了温馨的淡粉色，12张床位整齐排列在几个房间内。客厅经过布局优化，隔出了多功能活动室、健身康复室，客厅外还配有厨房和洗浴间。配备了5名工作人员，包括护工，有护士长、厨师、心理咨询师等。长者入住的诉求是住在小区里，离子女比较近，还能享受专业的养老照护服务，收费也不贵，实现就地养老，海淀区也比较鼓励这种模式，整个区域内远不止一家。

同时，益年养老也注意到，在2020年9月22日有网友向安徽省民政厅厅长提问：“居民住宅小区内开办5张床左右的养老机构，是否合法？”具体提问如下：

我所在的小区是住宅小区，最近有一户业主在家开办了一个小型养老机构，床位不足10个，5个左右，住着5个老人。派出所调查和民政局了解，该机构未向任何地方备案登记。且经常扰民，导致本栋楼业主怨声不断。开办之前未告知本栋楼相邻业主，更未取得相邻关系业主的许可。请问以上行为是否合法，是否应该由民政部门查处取缔？

官方回复如下：

您好，您在厅长信箱来信反映小区业主利用自有住房开展养老服务活动的情况收悉，现答复如下：

   《安徽省养老机构登记备案和监管办法（试行）的通知》（皖民养老字〔2020〕44号）和新修订的《养老机构管理办法》（中华人民共和国民政部令第66号）明确规定：养老机构是指依法办理登记，为老年人提供全日集中住宿和照料护理服务，床位数在10张以上的机构。经调查了解，您反映的养老服务场所系黄山市屯溪区颐和观邸小区9幢2单元1203室住户，设置床位4张，为失能半失能老人提供有偿养老服务活动。因床位数少，未达到养老机构备案条件。屯溪区民政局2次派员上门入户进行政策解释，并通过信函方式要求该户业主 “及时办理相关证照，并依法依规经营”，同时也已将该户情况反映给屯溪区市场监督管理部门。

《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。据调查了解，该户业主将住宅用房改变为经营性用房前，未经该幢楼其他业主和小区业主委员会同意。经法律咨询，小区业主可以向人民法院提起诉讼，运用法律手段维护其正当合法权益。下步，我们将督促市民政局主动会同当地住建和市场监督管理部门组成联合督查组，责成该户尽快取得合法手续，否则将按相关法律法规进行处置。

说明一下：

社区里的小微机构引起社区业主不满，认为扰民从而投诉；

回复引用《物权法》，认为将住宅用房改为经营性用房，下一步“责成该户尽快取得合法手续，否则将按相关法律法规进行处置”。

这个回复留了很大的解读空间，比如住宅用房改为经营性用房并获取其他业主和小区业主委员会同意后是否可以继续经营？床位不足10张如何取得相关手续？这个回复思想指导下当地政府是积极鼓励小微机构发展还是？

通过两个案例分析，我们可以感受到以上两个地区对待小微机构的不同。确实如此，不同地方、甚至不同时期，市场接受度、政策导向也是不同的，这可以参考回看房地产二十多年的黄金时代与当下最严管控的对比。对我们从业者以及想要做养老的人而言，这启发我们，如果想做小微机构首先与当地民政局及相关部门沟通，了解当地的审批条件，获取当地的支持，从实际出发，做符合市场、符合政策导向的事。

最适宜的规模可以做到多少？

从经验来说，比较经济的床位规模，一线城市约500张，二线城市300-400张，三线城市200-300张，四线城市（县城）150-200，包含医养结合床位，当然具体的还要结合当地的市场情况，比如老龄化程度、市场竞争情况、同行业标准等等。