益年养老- 养老机构选址需要注意的五个要点

在我国，社会人口老龄化正变得越来越严重，如何养老已经成为重要的社会问题。建设专门的养老机构供老人集中居住，并提供相应的服务，进而解决养老问题是值得借鉴的国外经验。建设养老机构，选址是第一步，也是项目成功开发的关键一步。

通常认为地产项目选址的影响因素分为两级指标，第一级包含自然状况、环境状况、地块条件、交通状况、基础设施状况、社会状况、经济环境、政策规划等，二级详细指标有自然景观状况、绿地率、环境污染程度。

地形条件、地质条件、地块面积；临街临路状况、交通设施状况；与公园、商场、医院等生活服务设施距离；人口密度、受教育程度、居民收入、居住环境条件；商业聚集程度、政策宏观因素、周边用地类型等。

1.人口因素

人口是一个内容复杂、综合多种社会关系和经济关系的实体[40]。由于生育政策的长期实行，我国社会人口结构正在发生巨变。第五次与第六次人口普查数据显示，我国 44岁以下各年龄段的年轻人口数量已出现不同程度下降，44 岁以上人口数量出现不同比例的增长，我国人口结构老龄化趋势明显加强。

同时计划生育政策也是造成我国城镇家庭小型化和核心化的重要原因。过去普遍的大家庭结构变为现在“4-2-1”结构，子女数量减少，导致家庭成员互动对象的数量减少，家庭将几乎所有的精力都用来关注唯一的孩子。

由于缺少兄弟姐妹的陪伴，年轻的父母还需要扮演孩子的玩伴，对老人的照顾更加缺乏。在我国传统的家庭关系中，亲子关系是十分重要的，子女赡养父母体现的是一种养儿防老的观念，但是这种观念正在受到冲击，以婚姻关系为基础的家庭数量逐渐上升，家庭小型化日益显著。

由于农业人口过剩，城市经济发展提供了很多就业岗位，广大农村独生子女青年更愿意选择到城市发展，形成大量的人员外流，老人儿童留守农村。这在很大程度上减少了子女和父母见面沟通的机会，使老人的心理和情感需求很难得到满足。即使对于城市家庭，子女到外地就学后就近择业，老人也面临和子女分居两地的问题。

2. 地理因素

地理因素包含区位和位置。区位是广义的、模糊的，例如热闹的市区、幽静的郊区和秀丽的景区。位置是狭义的、具体的，是一个具体的地址。

就选择养老地点来说，老年人有多种类型：恋家的老人，希望能在自己的家乡安度晚年，这类老人以乡村老人为主，他们习惯了乡村的生活方式，不愿离开生活了很久的家乡。

候鸟式养老的老人，希望随着季节的变化像候鸟那样到处旅游养老，以身体健康的城镇高收入者为主；普通养老机构养老的老人，以城镇一般职工和农村家庭贫困者为主，他们更期望以较低的成本实现养老。

除了地理位置，交通条件也是影响老年人选择养老机构的重要因素，老年人身体条件不如一般人，因此在更大程度上依赖公共交通出行。

3 环境因素

老年人的免疫力普遍降低，对环境状况更加敏感。优良的环境条件对老年人的身心健康显得尤为重要，特别是空气、水、噪声等常见而又容易产生污染的基本生活环境。

环境影响评价指标主要包括大气环境因素、水环境因素和噪声环境因素。大气环境影响评价主要指拟选址周边的空气污染情况，包括降尘、总悬浮微粒、氮氧化物等。

水环境影响评价主要是进行水质的现状分析及影响预测，并根据其位置，评价对于项目拟选址周边的影响。水体的现状分析是指对地表水和地下水的污染现状进行调查、评价，分析对拟选址的建设运营等的影响。

噪声是对于人们身体健康影响较大的因素之一。拟选址周边的噪声对将来入住老人的生活和健康会造成负面影响，进而降低项目的入住率。因此，在进行养老地产选址评价时，要评价周围环境噪声对项目选址地点的影响以及对于将来入住的顾客的影响。

4 经济因素

经济因素可以分为两个角度，即开发商角度和老人角度。开发商角度的经济因素包括开发建设成本和运营成本，老年人角度的经济因素包括一次性费用和经常性费用。

服务业选址经济因素分别为土地价格或建筑物租金、建设成本、劳动力供应及工资成本高低，竞争状况、商业完善性、租金成本、消费水平等。

竞争情况：是指在项目辐射范围内相似业态的项目数量，包括护理院、养老院等。商业完善性：主要指在选址附近的商铺是否完善，是否能满足日常生活的需要。土地成本：项目建设需要取得土地使用权，项目建设成本中，土地成本是非常重要的一部分，对后期的一次性入住费和每月固定入住费都有较大影响。消费水平：本文是以区域内年人均可支配收入为测量指标。

5 政策因素

“孝道”作为国人非常重视的理念之一，历来都受到社会的关注，尤其是近些年，随着我国进入老龄化社会，更是受到了社会各界前所未有的重视，中央到地方都陆续出台了多项扶持政策。包括土地供应优惠、房产税、营业税等税费优惠、床位的建设补贴、运营补贴等。

2013 年颁布的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，再次明确了政府对养老事业的重视与扶持态度，其中提到了土地、税费、补贴等多项支持政策。随后各地方相继出台更详细力度更大的扶持政策。

由于经历的时代不同，现在退休的老人所获得的退休金都比较有限，在如今的物价水平下，仅依靠自己的退休收入很难满足养老需求，所以大多数老人对于政府仍然抱有很大的期待。

在养老地产选址时考虑的因素众多, 导致选择理想的地址较为困难。在选址过程中应当根据自身战略规划、客群定位进行选址，这为机构运营管理打下铺垫。