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益年养老快讯:怎样快速判断养老项目的投资可行性?

2017-08-30 09:50:24 益年养老官方网站 阅读

益年养老结合自己的经验,进一步总结一个快速判断养老项目投资可行性的方法,供大家参考:


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思路:单床利润反算投资总值,并通过投资上限反算单方全成本。


计算步骤分成三步:


Step1:单床利润=单床收入-单床成本

Step2:单床投资总额=单床利润÷预期年收益率

Step3:单方全成本投入=单床投资总额÷单床面积


具体计算方法:


Step1:单床利润=单床收入-单床成本


计算方法为:假设的月收费×稳定经营期入住率×收入折扣系数×12个月。


说明:


假设的月收费跟项目的定位和城市支付力有关。例如,定位为中高端刚需护理的养老项目,又是在一线城市的项目,则假设每月收费均价12000元(全收费概念,含餐,含护理费)。

稳定经营期入住率,指的是项目进入稳定经营期后,稳定的入住率的值(一般不可能是100%),一般是要根据项目规模来做假设,中小规模项目,估算乐观一些的话,可以取值95%;大规模项目,一般取值90%。

收入折扣系数,指的是项目在进入稳定期之前,入住率还比较低,影响了收入,累加起来的收入并不是简单等于年收费×年数,而是要更加低一些。至于低多少,并不好细算,结合以前多个项目测算的经验,可取经验参数0.9。

“单床利润”这里是毛利润概念,先不必考虑税后净利润。


Step2:单床投资总额=单床利润÷年投资收益率


说明:


“年投资收益率”,指的是项目每年预期的投资回报率。如果项目要求8年回收投资,投资收益率=12.5%,如果是10年回收投资,投资收益率=10%。养老项目按照7~8年收回投资计算,一般投资收益率取值12%~15%比较理性。


Step3:单方全成本投入=单床投资总额÷单床面积


说明:

单床面积,这里指的是护理型养老机构的床位面积,一般取值范围是建筑面积25~45平米/床。其中,如果达到25平米/床,该养老项目中肯定会出现一房多床的情况,档次会比较低端;超过45平米/床,基本上每个房间只能住一个人,也是非常浪费的。所以一般能够保证档次(每个房间只住1人或2人),又能体现经营坪效的单床规模在35~40平米(此处面积为建筑面积,已经包含了配套的分摊面积)。有些项目是新建项目,就可以用35~40平米的值来代入计算;有些项目是已经设计了床位,就要自己计算出来项目的床均面积。

如果是养老公寓的话,就要用“套均面积”计算,而不用“床均”概念(养老公寓是以“房间”为盈利单元,养老院是以“床”为盈利单元)。高坪效的套均面积一般在70~75平米之间。


根据以上三步计算出的单方全成本投入,就是项目可行性的上限,低于这个上限,项目就可以拿,反之,项目从经济角度看就不合理了。


举例:


一线城市的某养老项目要收购,项目有500个以上的床位,属于大规模养老机构,定位中高端。


首先计算经营成本,按照9万元人均年薪(一线城市,且医护专业人员较多),全员人护比1:3(属于中重度护理等级),人力成本比例占总经营成本60%,计算经营成本为5万元/年。


第二,计算单床收入。假设本项目以中重度护理型老人为主要对象,则收费均价1万元/月(一线城市的支付力较高),年收入=1万元×12个月×稳定期入住率90% ×收入折扣系数0.9=9.72万元。


第三,单床利润=9.72万元-5万元=4.97万元。


第四,单床投资总额=4.97万元÷收益率取值12%=41.4万元。


第五,单方全成本投入=41.4万元÷35平米=1.18万元/平米。


也就是说,项目投资的上限是1.18万元/平米,超过这个成本,项目就达不到自己设定的条件了。当然,通过改变一些参数,这个投资上限会变化,可以明显看出来一些关系,比如,投资收益率要求越高(或投资回收年限要求越短),单方投资成本就要求越低;床均面积越小,可接受的单方投资成本就越高。



小结:


这个计算方法是有瑕疵的,但是好处就是支持快速决策,因此有它的适用情境。这个计算方法需要有一定的专业经验对项目的参数进行判断和选择,尤其在收入方面要保守一些,在成本方面要激进一些,因为养老市场收入确实存在价格天花板,支付力是有限的,不可能随意定价。很多成本内容其实都没有估算进去,实际成本会比原先预期的高不少。


补充说明:如果项目需要考虑物业的固定资产折旧和摊销的费用,那么可以把人力成本所占比例调低为40%,把经营成本增加上去,再进行计算和判断。


这个方法可以在excel中建立一个计算的模型,只要输入参数变量就可以立刻看到结果,会更加方便。



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