益年养老快讯：养老地产营销“三十六计”，从此营销不再难！

面对产品同质化越来越严重的现状，研究既能降低成本又能增加卖点的营销方案，现结合老龄人群的生活特点，根据多年的操盘经验推出养老地产营销36计，既有利于项目发展商，也有利于终端消费者，供大家参考。

1．以“就像给自己的父母建房子”的口号推销开发产品。既然是家里建房子，就能保证质量，还能体现责任和孝心。谁会对你的产品不另眼相看？！

2．多层的养老物业也要用电梯：电梯能增加物业的档次，提高售价，减小楼梯面积，又能满足老年人的上楼难。如果不设电梯，单楼梯间的装饰费用可能抵得上一部电梯的费用。

3．智能化报警系统的误报率很高，而且“智能”越多误报率越高。因为一只遥控器就可能造成误报，因此可增加人工巡逻，只安装基本的报警系统即可。

4．社区老年活动中心90%以上经营不善，因此要尽可能地降低营运成本，一定要进行多功能设计，设施齐备、耐用而活动形式大众化，适合老龄人的生理特点和兴趣。

5．尽量降低停车库层高，层高 2.2米以下不计建筑面积，也就不缴纳相应的税费。如果规划对车位数量有严格的规定，可改全地下停车为半地下停车，因为后者施工成本低、采光好、更便于管理。如果能利用地势的天然高差做半地下停车场则更好。

6．拙劣的雕塑或小品经不起长久的欣赏，不如用健身路径、秋千和木马等参与性健身器材代替。秋千和木马对所用人都是童年美好的回忆。

7．减小空旷的大广场，增加楼间的庭院绿地：因为人们更喜欢在楼根下或树阴下玩乐，更喜欢庭院绿地。想一想平房的生活和院子里的树、房前的花就了然了。多种树、少植草：树木的绿化作用和养护成本都是草坪所无法比的。

8．进深较大的多拼型Townhouse，可在楼梯间上方采用屋顶直接采光，成本增加不了多少，却是很大的卖点。

9．外墙砖可用电脑进行不同颜色和图案的组合拼图，然后要求施工单位照图施工即可。建筑外立面的不同便于老年人快速找到家，而且，同样的花费，而效果可能大相径庭。

10．户型设计要做到干湿分离，以便于管道并用，可减少建安成本。预先预埋过道、楼梯扶手紧固件，也会减少建安成本。

11．应急报警按钮最好三个，分别在客厅、主卧、卫生间。电话插座也是如此。细节就是卖点。

12．房门均不需门槛，尺寸要与担架车相当，便于急救时担架车的自由、快速、平稳进出，为患者赢得时间和安全。

13．眼睛是心灵的窗子，窗子是房子的眼睛。眼睛之美不在大，但颜色、式样一定要设计好。例如，改平窗台为飘窗台。由于窗未落地，不计面积，但室内空间却增大了，视野也增大了，还可摆放花草等东西。费用增加不了多少，却是大大的卖点。

14．绿化用树可在郊区旷野上、山上或农村寻找购买树型好的、有观赏价值的成品树，别自己种。因为十年树木的花费更高，绿化效果也不如前者。

15．销售就像唱歌，一个声调是不行的，也要有高音、低音。因此，销售节奏一定要把握好，要有高低潮，从而减少销售费用和期间费用，而促销效果更好。

16．广告的诉求目的要明确：广告要达到预期效果，必须要有明确的主题和实实在在的、消费者所能看得见的实惠，才能效果好；否则，还不如不做。

17．广告要请专业广告公司设计；看似多花了点儿设计费，而广告效果要好的多。同时，要求广告公司设计A、B、C三稿，因为同样的设计费用，却能择优刊登。

18．要选择目标客户习惯阅读的版面，而不是选最贵的版面。电视广告放在21:00--22:00比19:00--20:00效果更好，因为这一时间段可能正是客户刚刚回家打开电视的时间。

19．除非未定价，否则广告就要有价格：过多的来电和来访并不有利于销售，有明确的价格更有利于销售。

20．为解决养老住宅的交通问题，可申请公交车设站点，既有利于销售和宣传，也是一种长期投资（今后可以转让）。

21．施工路牌要统一规划、统一设计、统一施工，费用由施工单位承担（作为承揽工程的谈判条件之一）。

22．一定要选择一家好的监理公司，而且在施工阶段要委托监理公司对施工单位、施工现场进行严格的现场管理，使施工工地整洁有序。各类管线一定要提前统一规划、统筹设计、集中施工，防止多次填挖；样板区的管线尽量一步到位。

23．对变更工程量采用会签制：传统的"一条龙"签证制，其实是谁都可以将责任推脱掉，而会签制是工地代表、监理单位、施工单位、工程造价人员四方会签、能最大程度地避免。

24．装修的连保方案：集中采购的装修材料，要求供应商负责为客户保修，发展商作担保。售楼处的建材、饰材展示区，由供应商负责免费提供样品和布置；

25．立志长远的发展商，要编发《客户通讯》，以宣传公司和项目品牌，同时加强与老客户的关系，有利于老客户带动新客户。

26．商业物业在销售前期要尽量能引入大公司、名牌店，随后再见诸新闻，能起到羊群郊应。与媒体联合进行市场调研：由媒体免费提供版面，发展商提供奖品，调研信息由双方共享。

27．要学会并善于危机公关：通过危机公关，将坏事变成好事，从而公众认为公司是“勇于承认错误，负责任”的公司。

28．将客户服务工作视为最重要的工作，加强客户服务，最好设“客户服务中心”，并将其与销售处在地理上分开。

29．日常特别是活动或节日期间，设计制作精美的、独特的、有展示和收藏价值的礼品进行定向派送，费用比广告低，而效果却好得多。

30．物业管理要变被动为主动服务，要注重细节服务、特殊服务、心理服务。如早晚擦干净楼梯扶手、替业主擦干净分户门等比冠冕堂皇地承诺要有意义的多，以不断提高客户的满意度，形成较高的美誉度。

31．充分利用围墙这一免费的广告载体，将围墙设计成一面与项目整体风格相符的、能充分展示项目形象的、能承载项目宣传主题的艺术画卷。

32．建立公司的网站，让客户在网站上尽量全面地了解公司和项目。

33．户型设计可单独招标，户型要充分体现安全性、舒适性、科技性、区域性、迎合性原则，真正做到以人为本。有创新的户型能降低很大的促销费用，又是大卖点。

34．如果参加房展会，一定要精心设计和装饰展位，因为增加的促销效果远比投入大得多。否则，不比不知道，一比想逃跑。

35．经常召开“媒体互动会”或相关活动，让媒体认可公司及项目开发理念，使媒体以新闻的形式不自觉地对公司和项目进行宣传。

36．要经常组织客户联谊会，并要求客户能一带一（新潜在客户）。当然，组织的活动有新闻点，随后能播发新闻更好。