益年养老|人傻钱多，这种楼房都敢租来开养老院！

前段时间出差去深圳，顺便见了一个久未谋关系很好的朋友，他之前一直做居家养老，开了几个居家养老站点。2017年年中在某工业园租赁了一栋8000多平米的楼，正式杀入机构养老服务领域，经过三个多月的装修，2017年底正式开业了。

一听说我到深圳了，他就极力邀请我过去看一看，说是项目虽然刚开业，但是装修时也做了不少推广，原本以为年底搞促销入住率还可以，但是现在感觉问题很大，让帮忙想想办法。到了之后他陪我转了一圈，详细看了这栋四层小楼的每个角落。完了，他问我：你觉得咋样?怎么样才能让老人过来？

我说，我没有好办法。你这个选址有问题。租金倒是不高，但装修改造没少花钱吧？他点点头。我说，就算这样，这栋房子原有的结构还是有硬伤，电梯、厨房设置的不合理，他叹了口气：没办法，结构动不了。我说你这怎么还有小黑屋啊？他说没办法，要不然出床率太低。

另外就是位置，虽然工业园基本荒废，但毕竟离主城区院，地铁到不了，公交站还有三百多米远，开车甚至要经过收费站，给人的距离就是远。而且周边也都是工业园，居民区基本没有。

唉。

那么，到底哪些旧建筑适合改造呢？我们详细分析一下目前常见的几种旧建筑，看看各自改造的重点、难点在哪里。

一、低星级酒店

一到三星级的酒店称为低星级酒店。低星级酒店与老年公寓均为公寓式建筑，类比之下有诸多相似之处。近些年来，一些新建的机构式养老设施也打出＂酒店式服务＂的理念，将酒店公寓的格局和服务移植到老年公寓的建设运营当中。

低星级酒店与老年公寓有着天然的同构性，凭借完善的设备管井系统和充裕的客房尺寸，可以较为便捷地更新为养老公寓。因此，低星级酒店改造的理想方式就是标准化改造，即采用标准化设计的居室和公共配套服务模块对各房间进行功能置换和调整。

设备井道通常沿用即可满足要求，如需植入介护型居室（护理院病房级），只需另外加设医用气体管井（主要为氧气管井。因老年公寓的使用强度不高，负压吸引可采用移动式设备）。

二、经济型酒店

经济型酒店是一种有别于传统而又极为普遍的酒店类型，一般以连锁化的加盟或特许经营模式为主，通过连锁经营达到规模经济，提高品牌价值。

经济型酒店强调对城市公共资源的利用，所提供的功能不可能面面俱到，有些会转包给社会专业服务行业完成，从而使自身运营成本降低。

在酒店选址时，开发者考虑了所在小区周边的服务设施如超市、餐饮、娱乐等的完善程度，依靠租会化服务来弥补自身服务不足。这些小区附近的经济型酒店如果改造为老年公寓，入住老人不会失去以往熟悉的生活环境，也方便子女探望和照料。

经济型酒店相比低星级酒店的一个重要不同是其大多为既有建筑改造而成，改造来源繁杂，旧厂房、仓库、旅馆、办公楼、招特所等均有涉及。这些建筑类型包含了砖混结构、框架结构、海合结构等，有的经济型酒店为数座建筑联合而成，形成大进深综合体，大量客房为黑房间。

由于这些条件限制，既有经济型酒店一般以长方体单体或姐合体的形态出现，主要有一字形平面、Ｌ形平面、回字形平面、Ｃ形平面、Ｅ形平面等。一字形和Ｌ形客房层，每间客房都能取得较好的采光和景观朝向，其交通流线简明，布局规整，是最常见的形式。

回字形客房层平面中，可以设置的房间更多，在平面上公共面积占用小，使用效率更高，不过内核的房间会出现没有窗户的＂黑房间＂情况，通风、换气、景观、采光都受到直接的影响。这种回字形平面的多层建筑不宜作为老年公寓改造源，应尽量避免。如果必须改造，则需采用中庭、天井解决中间跨部分的采光，并将没有采光要求的公共配套房间布置其中以提高内核空间利用效率。

为发挥经济型酒店的成本优势和规模优势，经济型酒店的客房呈现密集紧凑的特点。客房的尺寸都被尽可能压至极限，偷空间现象严重，卫生间尺度、客房允许轮椅回转的空间以及公共走廊净宽等都难以满足老年公寓的规范要求，改造后的老年居室数量相比之前酒店的客房数难免有所减少。缓解这些矛盾成为经济型酒店改造的难点和关键。

三、既有办公建筑

办公建筑常见的有多层板式办公楼和离层塔式办公楼两种。多层板式办公楼一般为框架结构，主要改造工作就是使用空间的划分、交通体系的适老化和针对总面积不足进行的增层工程。高层塔式办公楼多为框架-剪力墙或框筒结构，核心筒周边的柱网空间便于划分组合，改造的难点集中在核心筒。

医用电梯的井道尺寸和侯梯厅深度要求较高，会受到既有钢筋混凝土墙体的限制；楼梯间适老化拓宽也可能遇到类似问题。可通过选择下限尺度的医梯并合理移动楼电梯在核心筒的位置解决，或者将主要楼电梯建在核心筒之外。

四、既有文教建筑

既有文教建筑包括搬迁后废弃的学校教学楼、学生食堂以及学生宿舍等。文教建筑大多采用框架结构，柱网整齐，主跨度较大，楼层层高较高，结构稳定无需加固。但由于楼层数的缘故，此类建筑一般没有电梯，需在改造时加装医用电梯和后勤电梯。

文教建筑普遍以外廊或内廊作为交通空间，这与养老居室一字排开设置、医疗区域候诊空间廊式候诊的格局有着相似性和对照性。因此这类建筑改造难度较小，改造细节可参照酒店建筑和办公建筑的做法，但需要特别注意的是走廊的净宽度应满足有关规范的要求。

五、既有住宅建筑

既有住宅建筑可分为单元式住宅和筒子楼两类。单元式住宅的结构适宜改造为居家式老年公寓。筒子楼的位置多在老城区，便于配套公共设施和子女探望。由于筒子楼的前身就是办公建筑或者单身宿舍，这些员工迁入新居后闲置的筒子楼可以参照办公楼改造老年公寓的方法来改造为养老设施。

筒子楼改造的主要任务是扩建满足老人使用要求的无障碍玉生间和满足轮椅回转半径要求的起居室空间，高标准的居室需要设置厨房，并完善燃气、供热等生活配套设施，通过墙体上凿口洞连通邮邻单间形成套间，扩大套内面积。由于筒子楼建造时间久远，立面形象单一破损，通过对屋顶的翻修、加建阳台可丰富立面层次，提升建筑气质，同时改善城市面貌。

六、既有工业建筑

既有工业建筑一般都具有结构承载力强、层高大、跨度大、平面规整、空间适应性强等特点。近年我国一些城市出台政策以鼓励旧厂房改造为养老公寓，成为政府支持鼓励养老服务业发展的重要措施之一。

既有厂房之所以被废弃主要有三个原因：一是企业经营不善倒闭，二是厂房陈旧无法使用，三是污染整治未达标被丢弃。

第一种原因的既有厂房虽然建筑本身可能安全性尚可，但其位置多在城市偏远郊区，缺失各种公共配套设施和绿地，也不方便子女看望照应。后两种原因的既有厂房如果被改造为老年公寓，即使外观改造再成功，由于建筑己经＂风烛残年＂甚至被污染，仍存在安全隐患。

因此既有工业建筑不宜改造为老年公寓，除非具备以下两个条件之一：

一是其居于寸王寸金的市中也区域，新建老年公寓成本过高。例如上海静安区由于面临区域养老床位短缺和旧房亟待改造的现状，静安区民政局牵头将万航渡路767弄43号的毛巾二厂改建成老年公寓，2015年5月开工。建成后的这家老年公寓将提供床位近400张，此外还将设置58张残障床位，保障医养结合，有效缓解曹家渡乃至静安区的养老供需矛盾，造福社区居民。

二是既有工业建筑具有一定的历史文化价值，可以考虑保存其立面或表皮。例如德国舒特海斯啤酒生产大楼改造工程，大楼仅保留外部形象，内部功能结构进行全新设计，综合运用拆、留、改、扩的策略以实现新旧融合。在最新的改造中，承重的砖墙被小也地从建筑结构体系中剥离出来，并用框架从后面加以临时固定内部空间则进行全新的设计。建成后，大楼内部共有214套高级老年公寓居室可供使用，大楼凭借历史形象与内部先进功能的完美结合，自身吸引力倍增。

七、既有建筑类型比选

按照改造的难度、改造源的数量等因素，表2.4列出了各类型既有建筑的比选情况。既有酒店和既有办公建筑凭借保有数量和改造难度胜出。文教和筒子楼建筑需要结合其具体情况，有选择地进行改造。工业建筑不作为本文推荐的既有建筑类型。