北京中心城区养老用地增加，国土规划新政出台

做养老找地难，在寸土寸金的北京更是这样，中心城区特别是在四环内，养老院寥寥可数，一址难求。不少养老机构无奈选择安家京城五环外，其后果就是床位空置率高，经营举步维艰。

近几年，北京市的存量商办类产品，以写字楼和商业为代表处于高位库存状态。

仅以北京市2016年的商业办公市场为例，写字楼产品新增供应约为146万平方米，这其中，大约有60万平方米的产品因为难于销售企业被动自己持有，没有发挥实际的供给作用，剩余的86万平方米中，有相当数量的商业办公物业被以公寓等其他产品形式实现了对外销售。

在“疏解整治促提升”的背景下，北京市规划国土委近日出台政策鼓励将中心城区内的闲置资源批量转型为养老设施、取消部分前置审批压缩开办时间等，此举有望改善部分养老企业选址窘境、建设改造周期长等问题。

四环内限制各类用地改建商品房，鼓励改为养老设施

为落实《北京城市总体规划(2016 年-2035年)》，发挥市场配置资源决定性作用，按照鼓励疏解非首都功能，鼓励补齐地区配套短板，鼓励完善地区公共服务设施，鼓励加强职住平衡的原则，市规划国土委编制建设项目规划使用性质正面和负面清单，这是北京首次在用地性质上列出“负面清单”。

四环路以内和中轴线延长线、长安街延长线周边，将限制各类用地调整性质改建住宅商品房。核心区、中心城区、城市副中心等区域鼓励居住区相邻用地调整为养老设施、便民服务等公共服务设施。日前，市规划国土委发布了《建设项目规划使用性质正面和负面清单》。

核心区：鼓励工业、仓储、批发市场等用地调整为养老设施

市规划国土委相关负责人表示，按照区域，这份清单将本市划分成了6类地区。其中，首都功能核心区中，鼓励工业、仓储、批发市场等用地调整为中央党政军领导机关办公和配套用房；鼓励历史建筑调整为博物馆等公共文化设施；鼓励工业、仓储、批发市场等用地调整为学前教育、养老设施；鼓励居住区相邻用地调整为社区便民服务、菜市场等为本地居民服务的居住公共服务设施。

在“负面清单”中，本市将限制首都功能核心区里的各类用地调整为大型商业项目，限制各类用地调整为商务办公项目，限制各类用地调整为综合性医疗机构，限制各类用地调整为专科教育、高等教育用房，限制各类用地调整为住宅商品房，以及限制各类用地调整为仓储物流设施。

三环路外：鼓励各类用地调整为养老设施

在核心区之外的中心城区，将主要为了疏解非首都功能，完善配套设施，保障和服务首都功能优化提升。相关负责人说，这个区域将主要推进城市修补和生态修复，提升城市品质。

此区域中，本市鼓励各类用地调整为养老设施，鼓励工业、仓储、批发市场等用地调整为学前教育设施，鼓励中关村科学城范围内的各类非居住建筑调整为科技创新用房，鼓励三环路以外商业零售、商务办公、酒店宾馆等建筑调整为体育健身、剧场影院、图书馆、博物馆等公共文化建筑，以及出租型公寓。同时，还鼓励居住区相邻用地调整为社区便民服务、菜市场等为本地居民服务的居住公共服务设施。

在“负面清单”中，此区域也限制各类用地调整为大型商业项目、大型商务办公项目和区域性物流基地和批发市场。同时，中心城五环路以内区域还限制各类用地调整为综合性医疗机构、中等职业教育、高等教育及面向全国招生的培训机构和文化团体。

本市限制四环路以内的各类用地调整为住宅商品房，并且限制三环路以内的各类用地调整为仓储物流设施。

城市副中心：鼓励各类用地调整为养老设施

在这份清单中，有两个特殊区域。其中一个是北京城市副中心，另外一个则是中轴线及其延长线、长安街及其延长线。

其中，城市副中心将围绕对接中心城区功能和人口疏解，促进行政功能与其他城市功能有机结合，以行政办公、商务服务、文化旅游为主导功能，形成配套完善的城市综合功能。

相关负责人说，鼓励城市副中心的各类用地调整为托幼、小学、中学等教育设施和养老设施。鼓励各类用地调整为社区便民服务、菜市场等为本地居民服务的居住公共服务设施。同时，城市副中心将限制各类用地调整为一般性制造业、区域性物流基地和批发市场。

而在中轴线及其延长线、长安街及其延长线区域，鼓励中轴线两侧的建筑调整为传统文化、传统商业、传统餐饮等历史文化项目，以及图书馆、博物馆等公共文化设施。

同时，限制各类用地调整为大型商业项目、商务办公项目、综合性医疗机构、仓储物流设施。同时也限制各类用地调整为专科教育、高等教育用房或住宅商品房。

分类管理拟建养老项目，取消2项前置审批时间压缩2/3

按照市规划国土委《关于社会投资建设项目分类标准的通知》的规定，社会投资建设项目一般分为三类：内部改造、现状改建、新建扩建。不同的项目将按不同的方式办理，其中，是否“符合正面清单”将会影响到项目的手续办理。

内部改造类是指建设项目符合正面清单，不增加现状建筑面积，不改变建设外轮廓。这类项目只是建筑物的规划使用性质发生改变且是符合正面清单的改变，而建筑面积、外轮廓均未变化。这类项目在建设时不再需要办理土地出让合同批准和建设工程规划许可证，可直接到市住建部门办理施工许可证即可施工。   

现状改建类是指建设项目符合正面清单，不增加现状建筑面积，但改变建筑外轮廓或用地内建筑布局的建设项目。也包括位于重要大街、历史文化街区、市人民政府规定的特定地区的外装修工程。这类项目在建设时不再需要办理土地出让合同批准，企业可直接到市规划国土委办理建设工程规划许可证，取得批准后即可进入施工图设计环节。

新建扩建类是指不属于内部改造和现状改建的其他项目，包括建筑面积增加以及不符合正面清单的建设项目。

鼓励政策已出，但在具体实操中，养老企业还应对内部改造、现状改建、新建扩建等不同房屋性质有所了解，需要关注四点：一、是否是合法建筑；二、是否符合正面清单；三、现状建筑面积是否增加；四、建筑外轮廓、用地内布局是否改变。

益年养老提醒：具体细节养老企业可对照市规划国土委发布的《建设项目规划使用性质正面和负面清单》,了解建设项目是否符合特定区域的规划使用性质正面清单。

建筑法规、消防、环评、环保等方面工作，以及周边社区人群对养老院的接纳度，都是城区闲置资源转型养老机构的难点，北京相关配套措施的陆续出台，让这类困扰养老企业建设的老大难问题有了转机。