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国开行累计贷款逾140亿丨一文搞懂养老项目申请贷款的

2017-09-21 10:00:52 益年养老官方网站 阅读

《民政部 国家开发银行关于开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见》迎来发布一周年。以金融支持社会养老,撬动社会资本注入,国开行用一年的时间,交出了一份含金量十足的“成绩单”。目前国开行累计向养老行业投放融资总额超过140亿元,共支持了407个养老项目建设,覆盖了除西藏以外的省份(直辖市)。


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长期以来,融资难成为社会力量兴办养老项目的“拦路虎”。一年来,国开行金融助老如何破题,项目如何落地,哪种类型的养老项目更“接地气”,特别是人民银行等五部门发出《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》后,为未来如何精准实施金融支持养老,指明路径。


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模式创新,推动金融支持养老项目落地


1.一年来,国开行一方面在各地加强了与地方民政部门合作推动养老体系建设的工作力度。除西藏分行以外的各分行均已与当地民政部门建立养老贷款工作机制,其中,部分分行已与当地民政厅联合发文,部分分行与民政厅(局)联合制订当地养老“十三五”规划。

2.国开行加大业务模式探索的力度,形成了以PPP、政府购买服务模式、中小企业“四台一会”等方式支持居家社区养老设施、公办医养结合型养老机构、养老服务业的小微企业等项目发展的业务模式:

a.在江西,国开行采用PPP模式,批量化支持赣州市章贡区建设72个社区(村)居家养老服务中心,将实现赣州市主城区日间照料中心的全覆盖,使主城区11万老人全部受益。

b.在山东,该行以政府购买服务的方式支持滨州市社会养老服务中心项目,形成了支持政府主导建设的医养结合型项目的业务模式。

c.在上海,国开行支持上实集团投资建设的崇明东滩长者社区一期CCRC项目,探索了开发性金融支持国有企业从事养老服务业的模式。

d.在河北,该行支持了燕达集团投资建设的三河养老项目,利用京津冀协同发展的契机,助推具有“行业经验+医疗资源”的民营企业进行养老机构扩建项目。

e.在湖南,国开行以政府购买服务的模式,支持县域、农村医养结合养老项目建设模式,承诺并发放了一批县域医养结合型养老机构建设项目。


哪些项目更容易获得国开行的贷款支持


1.国开行的贷款主要发放给社区居家养老服务设施建设项目、居家养老服务网络建设项目、养老机构建设项目、养老服务人才培训基地建设项目、养老产业相关项目等。

2.对于社区居家养老服务设施建设项目,国开行将选择经济实力较强、老龄化程度较高的地区,以市、县(区)为单位,通过政府购买服务、PPP等模式整体支持区域内社区养老设施建设项目,包括老年活动中心建设、日间照料中心、社区小型连锁养老机构和居民区无障碍设施改造以及上门服务网络建设等。

3.从支持方向上来看,国开行既支持以政府为主导的保障性的养老设施建设,也支持国有企业或者民营企业、社会力量举办的养老社区建设。公办保障性养老机构建设项目中,通过政府购买服务、PPP等模式,以市(县)为单位批量化整体支持的项目,尤其是医养结合型的养老机构建设项目。

4.国有企业投资的养老项目中,利用企业存量土地、房产及闲置人员进行养老机构建设的项目。

5.民营企业投资的养老项目中,具有行业经验的借款人,已建成且运营良好的养老机构改扩建工程项目和模式复制性养老机构建设项目。

6.企业的品牌、实力、注册资本,以及项目的位置、规模等是国开行地方分行发放贷款的关注点,不会具体区分营利性养老机构与非营利养老机构,一般会倾向于政府主导的或国有企业的养老项目,它们的信用一般较好。对于贷款利率,国开行不会设定统一的贷款利率,要根据项目的具体情况来定,但不会低于贷款基准利率。如果是刚开业、注册资本500万元的涉老企业,贷款利率会在10%左右。有实力的企业会更容易得到贷款。

7.国开行对于养老社区项目的贷款考评主要在以下几个方面:圈地卖房的项目不予支持,支持经营性项目;借款客户或其控股股东具备项目开发的资金实力,项目资本金至少20%;借款人具备建设和运营养老社区的经验;需要担保抵押,包括土地使用权、房产抵押或股东担保等。

8.不过,考虑到尤其是养老地产项目在前期现金流有一个培育过程,国开行可以支持和养老地产相匹配的商业地产。希望通过商业地产的收入盈利,弥补养老地产在初期现金流不足的问题。

9.国开行会特别关注价格、医疗资源、位置、服务和行业经验这几个能决定项目能否成功运行的方面的情况,再作出综合判断。一般来说,能满足国开行养老项目评审条件,且定价合理、具有医疗资源、位置有优势、能提供专业养老服务、拥有具备行业经验的运营团队的项目,易于通过国开行的贷款评审。


“一票否决”的几类养老项目


1.项目未能获得民政部门的推荐意见;

2.项目建设内容非养老服务设施,如以养老之名行房地产之实;

3.项目未能获得相关的行政许可,包括四项审批,土地符合养老用地要求;

4.项目自有资金未达到20%;

5.市场定位存在误区,项目未来经营情况不确定,还款来源没有保障,不足以还本付息;

6.符合条件的担保措施难以落实。


先试点后推广,存在先后差异


目前养老企业众多,资金需求额大,国内银行业涉足养老行业不多,整体来说,相对于养老企业庞大的资金缺口,融资满足率偏低。

由于当前养老行业自身处于发展的起步阶段,尚未形成成熟的营利模式,且养老项目具有投资大、回收期长、收益率偏低等特点,连接养老行业和金融机构的投融资体制也未建立,能满足银行贷款条件的养老项目本身就很少。

国开行现在推养老贷款业务,也是通过先试点后推广的方式,先在一个地区试点一种模式,待成熟后再在具备条件的地区推广,各种业务模式在各地的推进和认可确实会有先后差异。另外,各地养老市场的发展情况、融资需求以及政府的支持力度也存在一定差异,会直接影响国开行养老贷款工作的推动进展。



标签:   养老项目 养老贷款 金融支持养老项目
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