养老院加盟| 投资养老产业，再等，就要晚了

一、 养老市场供需的理解

养老市场现在还处于黎明前的黑暗。

目前拥有2.4亿老人，并且这个数字还在以每年大概1千万的规模不断增加，中国养老市场（咱们专指养老服务业）的供需不容易理解。就先拿床位数来说吧，政府层面在十二五规划中要求，每千名老人的三十张床位，政府的能力还是要相信的，目前基本已经达到了；但市场需求应该说远远没有被满足。

这“三十张床位”的标准，其实是参考了发达国家的情况，不一定符合咱们的国情；别的不说，计划生育、未富先老这两点，咱们就不一样。同时，这三十张床位供给的结构不平衡，其中有相当一部分是政府主办的敬老院，所谓敬老院主要给孤寡、低收入老人提供最基础的生活保障，并不适合广大老年群体。而敬老院以外的养老机构，也大多设施落后老旧，这也是国人对养老机构没有好印象的原因。

小结：中国所面临的养老问题、养老规模、市场情况，是在世界范围内绝无仅有的，其真实市场需求不容易衡量，但用广阔来形容前景，不过分。

二、 投资周期长，后劲儿足

从平地开始养老机构的建设，50亩以上的项目，包括建设期在内的回收周期，应当在三到五年，项目的内部报酬收益率多在8%到15%之间；租房经营的，规模在200张床位以内，第一年底达到现金流平衡应该是常态，投资回收周期不稳定，二到三年回收投资。（参考坐标:省会城市、在部分地级市）

投资回收期长的重要原因，在于

（1）比较长的建设周期，完成立项、设计、拿地、报批报建、工程施工、装修、验收、设备采购及进份、开业筹备，两至三年就可去了。

（2）对入住率的积累。养老机构入住率低的时侯，大量的空置房屋，会变成财务负担；而中大型养老机构几乎做不到短期住满，因为从某种角度看，每一个有养老需求的人，当前都有解决方案；不是生活发生变故，他们不太会改变养老方式（如健康情况恶化、老伴离世、子女出国）。即，养老需求是缓慢释放的。

对于大部分做实体投资的人，尤其是地产商，养老产业这么长的投资回收期，并没有吸引力。以房地产项目为例，三四年不但完成所有投资回收，而且形成可观利润。但从财务观点上不应该如此比较，通俗的说，三年内房地产确实完成了投资回收和营利，但其收益也就到此为止了；而养老项目，在建设投资以后，会在未来的几十年间不断形成稳定、可观的收益。

小结：养老项目投资（主要指养老服务设施的投资），回收周期比较长；但它会形成长达几十年的稳定、可观收益。

三、 从项目价值的角度来评估养老产业投资

所谓用“价值”的角度去看待自己的投资，也可以这么理解：例如一个50亩的养老机构项目，千张床位规模，可能总投资２亿人民币，整项目可能从投资周期的第三年，才开始见到回头钱。

但是，从你的项目运营平衡之际，它的估值可能就已经有了3亿、甚至4亿。目前，地级市市区，产权明晰、有运营能力、已经形成正现金流的资产，在资本市场上是很吃香，无需宣传，就会不停的有投资商找上门来。目前正是资本商们跑马圈地、整合资源、争创首批养老上市企业的时侯。而这种“价值”的支撑，正是中国养老市场未来三十年持续上升的趋势。

小结：要摒弃单纯看投资回收期的习惯，从价值的角度去看待自己的投资；未来十年，投资养老项目的最大收益，绝对不是那一点利润，而项目价值的提升。