不同土地性质对康养项目投资开发有何影响？

随着国家大力支持养老事业的发展，各社会主体纷纷投入到养老机构、康养项目的建设中，进场项目从土地类型上可以分为以下几种：

1、国有建设用地划拨用地；

2、企业自有建设用地（存量工业用地）；

3、合适的商业用地；

4、合适的旅游用地；

5、合适的集体建设用地。

国有建设用地划拨用地

划拨是符合一定条件的主体无偿取得国有建设用地的方式。国家专门制订了划拨用地目录，只有属于该目录下的用地项目且符合其他申请条件的，才可以申请划拨土地。在国有土地上建设的非营利性养老机构，用地属于公共管理与公共服务用地中的医卫慈善用地，因其具有公益性和福利性，建设单位可以通过申请无偿划拨的形式取得土地。

一般公办公营、公办民营等非营利性养老机构的用地属于划拨性质，地类为A6。政府为投资建设主体，持有养老机构的产权，养老机构可享受民政系统按床位给予的建设补贴和运营补贴。一般政府会通过公开招投标等方式选定专业化的运营机构负责项目的运营和管理，运营机构享有一定期限的经营管理权，通过收取租金及服务费以及获得慈善捐赠、政府补贴等方式取得收益。

企业自有建设用地（存量工业用地）

政策：对营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设，涉及划拨建设用地使用权出让（租赁）或转让的，在原土地用途符合规划的前提下，可不改变土地用途，允许补缴土地出让金（租金），办理协议出让或租赁手续。企业单位利用自有用地建设的营利性养老机构，采取协议出让的方式供地。

出让方式：企业单位可以利用自有的建设用地来建设营利性养老机构，首先要符合规划用途，先要在规划部门调整规划用途做A61机构养老设施用地，然后进行土地出让。

如果以企业单位自己或企业单位与其下属的全资子公司合作成立的公司为主体，一般采用协议出让方式供地；如果企业单位与其他非自己所属的公司合作成立的公司为主体拿地，一般需要走招拍挂程序出让。对于如果有合作方，而合作方是否为自己所属的公司，只需要企业单位出具证明即可。

开发途径：可与拥有土地的相关单位（尤其是国企）成立合资公司共同开发、运营养老项目，或者以租赁、收购土地等形式单独进行开发及运营，从而大大降低用地成本。但在拿地主体上有所限制。

合适的商业用地

政策：鼓励社会资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造，用于养老服务。

出让方式：

利用增量的商业用地做养老，主要是走招拍挂程序拿地；

企业自有的存量商业用地做养老，属于企业自有用地范畴，可以协议出让，但以前经过招拍挂拿的商业用地做养老，需要收储重新走招拍挂程序。

存量的现有商业设施，不拆除，只是改造成养老，只需要经过民政和规划部门批准即可，不需要再走土地出让程序。

开发途径：借鉴酒店式公寓的经营管理模式开发养老项目，所谓合适的用地是指要考虑老人对医疗、环境、交通等特殊的需要，这是有别于一般酒店式公寓的地方。土地取得方式一般是以商业办公用途立项，通过招拍挂的形式获取土地，其盈利模式为出售+租赁+物业管理服务。一般按照酒店式公寓的（产权式酒店）形式进行规划建设，物业持有者可以将酒店式公寓出售（一般可以办理产权证），也可持有通过租赁的方式收取租金。不论是出售还是租赁，物业持有人需成立运营管理公司提供统一管理和服务，收取相应的物业管理费。

需要注意的是，因为商业用地的使用年限为 40 年，而《物权法》第 149 条规定:非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其它不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。可见对于商业用地使用年限届满后的自动续期问题法律规定比较模糊。

另外一个不利因素是，商业用地的日常生活成本较高，水电费均按照工商业计价，这一定程度上抬高了开发企业的运营成本。利用增量商业用地做养老，成本会比较高，而且需要走招拍挂程序拿地，建议谨慎。但是如果收购成本低廉的商业设施做改扩建，还是可行的。

合适的旅游用地

旅游用地也是养老可以利用的土地类型之一。

出让方式：以北京市为例，仍然是遵守以前经过招拍挂的旅游用地做养老，改变土地性质后仍然要招拍挂出让，原来为企业自有或协议出让的旅游用地，可以协议出让。旅游项目房间设施改造成养老用房的，得到民政部门和规划部门许可，可以不经过国土局。

开发途径：此种模式依托特定地区本身具有的自然风光资源或旅游景区资源，将其与养老产业相结合，设计适合老年人的旅游路线或是在临近环境优美的风景区建立养老社区、俱乐部或度假酒店，并提供各式旅游休闲服务，从其性质来看多为经营性（营利性）的模式。

此模式用地性质为旅游用地，通常是以旅游地产立项获取土地。使用年限为 40 年。土地取得方式根据建设内容的性质进行区分，涉及老年住宅建设的，以招拍挂的出让方式取得国有建设用地。周边的景观可以利用集体林地、农用地进行建设。盈利方式为租金+房价款+服务费+物业管理费。客户对象主要针对身体健康且具有一定经济实力的老年人，使其有机会进行候鸟式的旅游、疗养。

合适的集体建设用地

利用合适的集体建设用地开发养老项目涉及方面较多，部分规定较为模糊，基于严谨态度，编者另文专门阐述，在此暂且不表。