益年养老| 养老项目开发，您不知道养老用地政策...

2、住房城乡建设部、国土资源部、民政部等四部门:《关于加强养老服务设施规划建设工作的通知》(建标〔2014〕23号)

3、国土资源部、住房城乡建设部:《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国土资发〔2015〕37号)

4、十部委发布的《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》 民发〔2015〕33号

5、 卫生计生委、民政部、国土资源部等部门:《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的意见》(国办发〔2015〕84号)

6、民政部、发展改革委、国土资源部等部门:《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》(民发〔2016〕179号)

7、卫生计生委、民政部、国土资源部等部门:《关于印发'十三五'健康老龄化规划的通知》(国卫家庭发〔2017〕12号)

8、国土资源部:《2017年全国土地利用计划》

9、《关于加快推进养老服务业放管服改革的通知》(民发〔2017〕25号)

10、北京市人民政府办公厅印发的《关于加快本市养老机构建设实施办法的通知》（京政办发[2013]56号）

11、上海市养老设施布局专项规划(2013-2020年)》

用地类型的不同决定土地的取得方式以及开发途径亦有差异。本文将结合政策及规划、国土等政府相关部门的咨询结果，从以下七个方面阐述土地的取得方式及开发用途：

这一类项目，可与拥有土地的相关单位（尤其是国企）成立合资公司共同开发、运营养老项目，或者以租赁、收购土地等形式单独进行开发及运营，从而大大降低用地成本。但在拿地主体上有所限制。

通过将企业（尤其是国企）闲置的厂房、仓储用地等存量工业用地用于养老项目的建设，也是一种有效降低开发成本的开发方式。公司可以收购企业自有的（协议出让）工业用地，或闲置的厂房，如果需要拆除厂房重新调整指标，则需要走协议出让程序，如果在现有厂房基础上改造扩建，只需要获得规划部门及民政部门批准即可。

一般按照酒店式公寓的（产权式酒店）形式进行规划建设，物业持有者可以将酒店式公寓出售（一般可以办理产权证），也可持有通过租赁的方式收取租金。不论是出售还是租赁，物业持有人需成立运营管理公司提供统一管理和服务，收取相应的物业管理费。

不足之处：因为商业用地的使用年限为40年，而《物权法》第149条规定，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理，可以看出，目前对于商业用地的使用年限届满后的自动续期问题法律规定比较模糊。另外一个不利因素是商业用地的日常生活成本较高，水电费按照工商业计价，某种程度上抬高了开发企业的运营成本。此外，一般情况下，需要走招拍挂程序，建议谨慎。

可通过收购、租赁等形式整合相关酒店类资源开发养老项目。

此模式依托特定地区本身具有的自然风光资源或旅游景区资源，将其与养老产业相结合，设计适合老年人的旅游路线或是在临近环境优美的风景区建设养老社区、俱乐部或度假酒店，并提供各式旅游休闲服务，从其性质来看，多为经营性的模式。此模式，多是以旅游地产立项获取土地。使用年限为40年。土地取得方式根据建设内容的性质进行区分，涉及老年住宅建设的，以招拍挂的出让方式取得国有建设用地，周边的景观可以利用集体林地、农用地进行建设。

可供利用做养老的资源较多，学校、医院、社区用房，同时，公司也可以与相关企事业单位合作，以整合、置换、转变用途、租赁等方式，对其举办的各类培训中心、活动中心、度假村、疗养院、招待所等资源进行改造，用于养老项目的建设。不过这些类型主要是改造改建方式比较受到政策支持，如果涉及相关用地开发建设，则需要分情况，涉及自有用地的，按照自有用地的政策，协议出让，涉及公开市场招拍挂拿地的则招拍挂形式出让。

第一，企业与村集体联合兴办养老机构。此模式下，可以考虑由企业出资金，以租赁、入股、合作开发等多种方式取得土地，与村集体合作开发经营性养老服务设施。

第二，企业自行投资建设养老机构。此模式下，企业通过土地转让，支付转让费用获得一定期限的集体土地使用权限进行自行开发，村集体不直接参与养老机构建设，而只是作为集体建设用地使用权的转让主体，收取土地流转费用。企业与村集体签订土地转让合作，取得土地使用权，但这种模式还需要一定时间才能实行，现阶段无法实施。