益年养老| 养老项目开发,您不知道养老用地政策...

2020-12-11 09:15:14 admin 98533


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一、养老土地政策


1、自然资源部:《关于加强规划和用地保障支持养老服务发展的指导意见》 自然资规〔2019〕3号


(1)养老服务设施用地规划计划方面,明确养老服务设施用地供应纳入国有建设用地供应计划。
(2)对闲置土地依法处置后由政府收回的,规划用途符合要求的,可优先用于养老服务设施用地,一并纳入国有建设用地供应计划。
(3)对营利性养老服务设施用地应当以租赁、出让等有偿方式供应,原则上以租赁方式为主。土地出让(租赁)计划公布后,同一宗养老服务设施用地有两个或者两个以上意向用地者的,应当以招标、拍卖或者挂牌方式供地。对营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设,涉及划拨建设用地使用权出让(租赁)或转让的,在原土地用途符合规划的前提下,可不改变土地用途,允许补缴土地出让金(租金),办理协议出让或租赁手续。
(4)企事业单位、个人对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用,兴办养老服务机构,经规划批准临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的,五年内可不增收土地年租金或土地收益差价,土地使用性质也可暂不作变更。
(5)对于农村集体经济组织可依法使用本集体所有的土地为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设施。民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有土地。

值得一提的是,这个政策文件有效期为五年,也就是留给养老产业的窗口期最多也就这一两年时间了!

2、住房城乡建设部、国土资源部、民政部等四部门:《关于加强养老服务设施规划建设工作的通知》(建标〔2014〕23号)

政策要点

明确各地国土资源主管部门要将养老服务设施建设用地纳入土地利用总体规划和土地利用年度计划,按照住房开发与养老服务设施同步建设的要求,对养老服务设施建设用地依法及时办理供地和用地手续等。

3、国土资源部、住房城乡建设部:《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国土资发〔2015〕37号)

政策要点

对房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县,明确国土资源主管部门、住房城乡建设、城乡规划主管部门可以根据市场状况,研究制订未开发房地产用地的用途转换方案,通过调整土地用途、规划条件,引导未开发房地产用地转型利用,用于国家支持的养老产业等项目用途的开发建设。明确各地国土资源主管部门要养老服务地和用地手续等。养老服务建设用地纳入土地利用总体规划和土地利用年度计划,按照住房开发与养老服务设施同步建设的要求,对养老服务设施建设用地依法及时办理这在推动地区房地产去库存的同时,为民营经济进入养老产业提供了新的机遇。

4、十部委发布的《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》 民发〔2015〕33号

政策要点

支持机关、企事业单位将所属的度假村、培训中心、招待所、疗养院等转型为养老机构,支持民间资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造,用于养老服务。

5、 卫生计生委、民政部、国土资源部等部门:《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的意见》(国办发〔2015〕84号)

政策要点

明确要求各级政府在土地利用总体规划和城乡规划中统筹考虑医养结合机构发展需要,做好用地规划布局。国土资源部门要切实保障医养结合机构的土地供应。

6、民政部、发展改革委、国土资源部等部门:《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》(民发〔2016〕179号)

政策要点

明确鼓励盘活存量用地用于养老服务设施建设,切实缓解养老服务设施建设用地需求压力。

7、卫生计生委、民政部、国土资源部等部门:《关于印发'十三五'健康老龄化规划的通知》(国卫家庭发〔2017〕12号)

政策要点

明确鼓励盘活存量用地用于养老服务设施建设,切实缓解养老服务设施建设用地需求压力。

8、国土资源部:《2017年全国土地利用计划》

政策要点

进一步明确要求:土地利用计划要加大对养老、医疗、现代服务业和公益设施等民生社会事业项目的支持,对国家重点发展的民生社会事业项目用地予以充分保障。

9、《关于加快推进养老服务业放管服改革的通知》(民发〔2017〕25号)

政策要点

明确要简化优化养老机构相关审批手续。对于新建养老机构或者利用已有建筑申请设立养老机构涉及办理不动产登记的,不动产登记机构要通过“首问负责”、“一站式服务”等举措,依法加快办理不动产登记手续,提供高效便捷的不动产登记服务,支持申请设立和建设养老机构。

10、北京市人民政府办公厅印发的《关于加快本市养老机构建设实施办法的通知》(京政办发[2013]56号)

政策要点

第四条提出:农村集体经济组织可采取占地方式,利用集体建设用地建设养老机构。第五条提出:由农村集体经济组织投资建设的养老机构,以及社会资本在采用农村集体土地流转方式获得的集体建设用地上投资建设的非营利性养老机构,符合法定建设程序的,参照社会资本投资建设的非营利性养老机构享受建设及运营期间的各项优惠扶持政策。

11、上海市养老设施布局专项规划(2013-2020年)》

政策要点

1. 整合资源,存量增量并举。

(1)鼓励存量设施提升改造。支持符合导向、符合需求、符合规划的存量设施“正规化”。

(2)新增设施原则应位于集中建设区范围内,同时避免选址在 104工业区块内;结合地区人口特征和发展导向,引导新增养老设施向需求集中区域配置。

2. 有条件情况下,允许养老设施用地可以与以下设施用地兼容设置:

(1)允许兼容直接做养老的:” 一类/二类/三类住宅组团用地、行政办公用地、商业服务业用地、文化/体育用地、科研设计用地、商务办公用地、轨道交通用地、综合交通枢纽用地,以及社区级公共服务设施用地,尤其是宜与社区级医疗设施用地混合设置,但养老设施要相对独立……”

(2)不容许直接兼容做养老的:“……工业用地、工业研发用地、普通仓库/堆场用地、物流用地及社会停车场用地等。”(工业用地做养老需要变更土地用地性质)

总结:从以上政策分析中可以得出,社会资本投资建设营利性养老机构主要类型有以下几种:

1、企业自有建设用地(土地用途不限,但要符合规划要求);

2、企业厂房(存量工业用地,上海除外);

3、机关、企事业单位将所属的度假村、培训中心、招待所、疗养院等转型为养老机构;

4、酒店、商业等商业设施或旅游设施;

5、企事业单位、个人对城镇现有空闲的学校、社区用房及其他可利用的社会资源进行整合和改造,用于养老服务。

二、养老项目土地取得方式及开发途径

用地类型的不同决定土地的取得方式以及开发途径亦有差异。本文将结合政策及规划、国土等政府相关部门的咨询结果,从以下七个方面阐述土地的取得方式及开发用途:


1. 利用企业自有用地(存量建设用地)开发养老项目

(1)土地取得方式

土地取得方式

政策

规定

国土资源部:《养老服务设施用地指导意见》(国土资厅发〔2014〕11号):
营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设,涉及划拨建设用地使用权出让(租赁)或转让的,在原土地用途符合规划的前提下,可不改变土地用途,允许补缴土地出让金(租金),办理协议出让或租赁手续。

土地

取得

方式

企业单位可可以利用自有的建设用地来建设营利性养老机构,首先要符合规划用途,先要在规划部门调整规划用途做A61机构养老设施用地,然后进行土地出让。
如果以企业单位自己或企业单位与其下属的全资子公司合作成立的公司为主体,一般采用协议出让方式供地。
如果企业单位与其他非自己所属的公司合作成立的公司为主体拿地,一般需要走招拍挂程序出让。
对于如果有合作方,而合作方是否为自己所属的公司,只需要企业单位出具证明即可。

(2)开发途径

这一类项目,可与拥有土地的相关单位(尤其是国企)成立合资公司共同开发、运营养老项目,或者以租赁、收购土地等形式单独进行开发及运营,从而大大降低用地成本。但在拿地主体上有所限制。


2. 利用存量或增量工业用地开发养老项目(不适用上海地区)

(1)土地取得方式

土地取得方式

政策

国土资源部:《养老服务设施用地指导意见》(国土资厅发〔2014〕11号):
企事业单位、个人对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用,兴办养老服务机构,经规划批准临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的,五年内可不增收土地年租金或土地收益差价,土地使用性质也可暂不作变更。
十部委发布的《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》 民发〔2015〕33号:支持民间资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造,用于养老服务。

土地

取得

方式

对于存量的工业/仓储用地,包括企业自有的、协议出让的工业用地,拆除厂房后,建设养老项目,可通过协议出让的方式供地。
对于存量的现有厂房,改造为养老设施,只需要规划和民政部门批准即可,不需要经过土地部门。
对于增量工业用地,不允许在招拍挂后改变工业用地性质。
对于具有历史遗留问题的增量工业用地,可以先收储,将用地性质改为A61机构养老设施用地后,再走招拍挂程序供地。

(2)开发途径

通过将企业(尤其是国企)闲置的厂房、仓储用地等存量工业用地用于养老项目的建设,也是一种有效降低开发成本的开发方式。公司可以收购企业自有的(协议出让)工业用地,或闲置的厂房,如果需要拆除厂房重新调整指标,则需要走协议出让程序,如果在现有厂房基础上改造扩建,只需要获得规划部门及民政部门批准即可。


3. 利用合适的商业用地开发养老项目

(1)土地取得方式

土地取得方式

政策

规定

十部委发布的《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》  民发〔2015〕33号:支持民间资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造,用于养老服务。

土地

取得

方式

利用增量的商业用地做养老,主要是走招拍挂程序拿地;
企业自有的存量商业用地做养老,属于企业自有用地范畴,可以协议出让,但以前经过招拍挂拿的商业用地做养老,需要收储重新走招拍挂程序
存量的现有商业设施,不拆除,只是改造成养老,只需要经过民政和规划部门批准即可,不需要再走土地出让程序。

(2)开发途径

一般按照酒店式公寓的(产权式酒店)形式进行规划建设,物业持有者可以将酒店式公寓出售(一般可以办理产权证),也可持有通过租赁的方式收取租金。不论是出售还是租赁,物业持有人需成立运营管理公司提供统一管理和服务,收取相应的物业管理费。

不足之处:因为商业用地的使用年限为40年,而《物权法》149条规定,非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定,没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理,可以看出,目前对于商业用地的使用年限届满后的自动续期问题法律规定比较模糊。另外一个不利因素是商业用地的日常生活成本较高,水电费按照工商业计价,某种程度上抬高了开发企业的运营成本。此外,一般情况下,需要走招拍挂程序,建议谨慎。


4. 对现有经营欠佳的酒店项目进行改造,开发养老项目

(1)土地取得方式

土地取得方式

政策

规定

十部委发布的《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》  民发〔2015〕33号
支持机关、企事业单位将所属的度假村、培训中心、招待所、疗养院等转型为养老机构,支持民间资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造,用于养老服务。

土地

取得

方式

对于利用酒店、商业配套设施等改扩建的养老项目,并不需要走国土部门的协议出让或招拍挂流程,通过规划部门的控规调整及民政部门的许可即可。
关于酒店用地的利用同上面叙述的商业用地一样。凡是经过招拍挂程序拿到的酒店用地,改变性质后,需收储重新走招拍挂出让,如果是企业自有酒店用地,可以协议出让。

(2)开发途径

可通过收购、租赁等形式整合相关酒店类资源开发养老项目。


5. 利用旅游用地开发养老项目

(1)土地取得方式

土地取得方式

政策

规定

十部委发布的《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》  民发〔2015〕33号
支持机关、企事业单位将所属的度假村、培训中心、招待所、疗养院等转型为养老机构,支持民间资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造,用于养老服务。

土地

取得

方式

以前经过招牌挂的旅游用地做养老,改变土地性质后仍然要招拍挂出让;
原来为企业自有或协议出让的旅游用地,可以协议出让。
旅游项目房间设施改造成养老用房的,得到民政部门和规划部门许可,可以不经过国土局。

(2)开发途径

此模式依托特定地区本身具有的自然风光资源或旅游景区资源,将其与养老产业相结合,设计适合老年人的旅游路线或是在临近环境优美的风景区建设养老社区、俱乐部或度假酒店,并提供各式旅游休闲服务,从其性质来看,多为经营性的模式。此模式,多是以旅游地产立项获取土地。使用年限为40年。土地取得方式根据建设内容的性质进行区分,涉及老年住宅建设的,以招拍挂的出让方式取得国有建设用地,周边的景观可以利用集体林地、农用地进行建设。


6. 空闲的学校、社区用房及其他可利用的社会资源进行整合改造用于养老服务

(1)土地取得方式

土地取得方式

政策

规定

国土资源部:《养老服务设施用地指导意见》(国土资厅发〔2014〕11号):
企事业单位、个人对城镇现有空闲的厂房、学校、社区用房等进行改造和利用,兴办养老服务机构,经规划批准临时改变建筑使用功能从事非营利性养老服务且连续经营一年以上的,五年内可不增收土地年租金或土地收益差价,土地使用性质也可暂不作变更。

土地

取得

方式

对学校、社区用房或医院等其它可以利用的社会资源,存量用房进行改造利用,兴办养老机构,需征得相关部门批准(规划、教育、卫健委等)许可后改变建筑使用功能,不需走国土局出让程序。
但涉及到教育用地、医疗用地(净地)转变性质建设养老项目的,根据其是否涉及到企业自有自有用地还是新增用地来操作,企业自自有的教育、医疗等,适用于自有用地协议出让。新增的仍然走招拍挂出让程序。

(2)开发途径

可供利用做养老的资源较多,学校、医院、社区用房,同时,公司也可以与相关企事业单位合作,以整合、置换、转变用途、租赁等方式,对其举办的各类培训中心、活动中心、度假村、疗养院、招待所等资源进行改造,用于养老项目的建设。不过这些类型主要是改造改建方式比较受到政策支持,如果涉及相关用地开发建设,则需要分情况,涉及自有用地的,按照自有用地的政策,协议出让,涉及公开市场招拍挂拿地的则招拍挂形式出让。


7. 利用集体建设用地开发养老项目

(1)土地取得方式

土地取得方式

政策

规定

国土资源部:《养老服务设施用地指导意见》(国土资厅发〔2014〕11号):
对于农村集体经济组织可依法使用本集体所有的土地为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设施。民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构可以依法使用农民集体所有土地。
北京市人民政府办公厅印发的《关于加快本市养老机构建设实施办法的通知》(京政办发[2013]56号)
第四条提出:农村集体经济组织可采取占地方式,利用集体建设用地建设养老机构。第五条提出:由农村集体经济组织投资建设的养老机构,以及社会资本在采用农村集体土地流转方式获得的集体建设用地上投资建设的非营利性养老机构,符合法定建设程序的,参照社会资本投资建设的非营利性养老机构享受建设及运营期间的各项优惠扶持政策。

土地

取得

方式

十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》“缩小征地范围”在城市规划区以外的非公益性建设用地,使用农村集体建设用地的,可以采用只征不转的方式获得土地。
试点地区经验(天津、重庆、沈阳、武汉、长沙、成都):
试点城市允许除商品住宅外的非公益性项目使用农村集体土地,突破了建设项目原来只可以使用国有土地的限制。

政府

政策

解读

农村集体经济组织可依法使用本集体所有的土地为本集体经济组织内部成员兴办非营利性养老服务设施:一方面明确主体为农村集体经济组织,即:农村集体经济组织负责养老项目的证照办理及对外法律签订,即使民营资本与农村集体经济组织合资运营,民营资本为大股东,项目的主体还是农村集体经济组织。另一方面,在农村集体用地上建设的养老项目,规模受到限制,规模是按照本集体经济组织内部成员数来规划床位数的,即:服务的老人范围的限定在本村集体内或最多辐射到周边区域,具体床位数由民政局及规划部门确定。第三,目前农村集体用地上仅能设立非营利机构

土地

取得

方式

十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》“缩小征地范围”在城市规划区以外的非公益性建设用地,使用农村集体建设用地的,可以采用只征不转的方式获得土地。
试点地区经验(天津、重庆、沈阳、武汉、长沙、成都):
试点城市允许除商品住宅外的非公益性项目使用农村集体土地,突破了建设项目原来只可以使用国有土地的限制。

(2)开发途径

第一,企业与村集体联合兴办养老机构。此模式下,可以考虑由企业出资金,以租赁、入股、合作开发等多种方式取得土地,与村集体合作开发经营性养老服务设施。

第二,企业自行投资建设养老机构。此模式下,企业通过土地转让,支付转让费用获得一定期限的集体土地使用权限进行自行开发,村集体不直接参与养老机构建设,而只是作为集体建设用地使用权的转让主体,收取土地流转费用。企业与村集体签订土地转让合作,取得土地使用权,但这种模式还需要一定时间才能实行,现阶段无法实施。


三、投资者可以利用开发的土地类型

综合以上分析,我们可以得出结论

存量用地,以前是企业自有或者协议出让的用地(包括工业、旅游、旅馆、医疗、教育等)开发养老项目均可以采用协议出让方式获得土地;
存量用地(历史遗留需要转移或多年未开发),是通过招拍挂获得的土地,改变土地性质后,仍然需要国土局收储再经过招拍挂程序拿地;
增量用地,现在从公开市场招拍挂拿的工业、旅游等用地,原则上不允许改变土地性质,即使允许改变土地性质,仍然要走招拍挂程序获得地块。

由此我们总结出以下几种类型的土地适合现阶段投资者可以利用来开发养老项目:
1.企业自有用地:土地属性可以是办公、商业、工业(上海不适用)、旅游、旅馆、医疗、教育等,主要途径为:与拥有土地的国企或企事业单位合作进行开发建设。在符合规划条件下,通过一定的拿地主体操作,协议出让获得土地。
2.由于需要搬迁遗留下来的工业用地(上海不适用)、仓储用地(上海不适用)、旅游用地等,以前是协议出让而非招拍挂出让获得的用地。主要途径为:股权收购或合作开发。
3.现有的空闲的厂房、社区配套用房、商业、酒店、学校、医院、各类培训中心、活动中心、度假村、疗养院、招待所等,主要途径:收购股权或资产,对现有的设施进行改造,开发建设养老项目。优点是,只需要规划、民政等相关部门批准,不需要改变土地性质,不需要走国土局公开市场出让程序。缺点是:只能改造,不能拆除重建,如果重建,调整指标,国土部门走出让程序。
4.集体建设用地。主要途径:与集体经济组织合作开发养老项目,虽然我们并不能完全获得地上物的所有权,但可以通过合资合作的方式与集体经济组织共同拥有地上物产权。优点:成本低廉,手续相对简单。缺点:目前只能执行以集体经济组织为主体,兴办非营利性养老机构,且规模受到限制,具有一定风险。


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