益年养老快讯：怎样快速判断养老项目的投资可行性？

益年养老结合自己的经验，进一步总结一个快速判断养老项目投资可行性的方法，供大家参考：

思路：单床利润反算投资总值，并通过投资上限反算单方全成本。

计算步骤分成三步：

Step1：单床利润=单床收入-单床成本

Step2：单床投资总额=单床利润÷预期年收益率

Step3：单方全成本投入=单床投资总额÷单床面积

具体计算方法：

Step1：单床利润=单床收入-单床成本

计算方法为：假设的月收费×稳定经营期入住率×收入折扣系数×12个月。

说明：

假设的月收费跟项目的定位和城市支付力有关。例如，定位为中高端刚需护理的养老项目，又是在一线城市的项目，则假设每月收费均价12000元（全收费概念，含餐，含护理费）。

稳定经营期入住率，指的是项目进入稳定经营期后，稳定的入住率的值（一般不可能是100%），一般是要根据项目规模来做假设，中小规模项目，估算乐观一些的话，可以取值95%；大规模项目，一般取值90%。

收入折扣系数，指的是项目在进入稳定期之前，入住率还比较低，影响了收入，累加起来的收入并不是简单等于年收费×年数，而是要更加低一些。至于低多少，并不好细算，结合以前多个项目测算的经验，可取经验参数0.9。

“单床利润”这里是毛利润概念，先不必考虑税后净利润。

Step2：单床投资总额=单床利润÷年投资收益率

说明：

“年投资收益率”，指的是项目每年预期的投资回报率。如果项目要求8年回收投资，投资收益率=12.5%，如果是10年回收投资，投资收益率=10%。养老项目按照7~8年收回投资计算，一般投资收益率取值12%～15%比较理性。

Step3：单方全成本投入=单床投资总额÷单床面积

说明：

单床面积，这里指的是护理型养老机构的床位面积，一般取值范围是建筑面积25～45平米／床。其中，如果达到25平米／床，该养老项目中肯定会出现一房多床的情况，档次会比较低端；超过45平米／床，基本上每个房间只能住一个人，也是非常浪费的。所以一般能够保证档次（每个房间只住1人或2人），又能体现经营坪效的单床规模在35～40平米（此处面积为建筑面积，已经包含了配套的分摊面积）。有些项目是新建项目，就可以用35～40平米的值来代入计算；有些项目是已经设计了床位，就要自己计算出来项目的床均面积。

如果是养老公寓的话，就要用“套均面积”计算，而不用“床均”概念（养老公寓是以“房间”为盈利单元，养老院是以“床”为盈利单元）。高坪效的套均面积一般在70～75平米之间。

根据以上三步计算出的单方全成本投入，就是项目可行性的上限，低于这个上限，项目就可以拿，反之，项目从经济角度看就不合理了。

举例：

一线城市的某养老项目要收购，项目有500个以上的床位，属于大规模养老机构，定位中高端。

首先计算经营成本，按照9万元人均年薪（一线城市，且医护专业人员较多），全员人护比1：3（属于中重度护理等级），人力成本比例占总经营成本60%，计算经营成本为5万元／年。

第二，计算单床收入。假设本项目以中重度护理型老人为主要对象，则收费均价1万元／月（一线城市的支付力较高），年收入=1万元×12个月×稳定期入住率90% ×收入折扣系数0.9=9.72万元。

第三，单床利润=9.72万元-5万元=4.97万元。

第四，单床投资总额=4.97万元÷收益率取值12%=41.4万元。

第五，单方全成本投入=41.4万元÷35平米=1.18万元／平米。

也就是说，项目投资的上限是1.18万元／平米，超过这个成本，项目就达不到自己设定的条件了。当然，通过改变一些参数，这个投资上限会变化，可以明显看出来一些关系，比如，投资收益率要求越高（或投资回收年限要求越短），单方投资成本就要求越低；床均面积越小，可接受的单方投资成本就越高。

小结：

这个计算方法是有瑕疵的，但是好处就是支持快速决策，因此有它的适用情境。这个计算方法需要有一定的专业经验对项目的参数进行判断和选择，尤其在收入方面要保守一些，在成本方面要激进一些，因为养老市场收入确实存在价格天花板，支付力是有限的，不可能随意定价。很多成本内容其实都没有估算进去，实际成本会比原先预期的高不少。

补充说明：如果项目需要考虑物业的固定资产折旧和摊销的费用，那么可以把人力成本所占比例调低为40%，把经营成本增加上去，再进行计算和判断。

这个方法可以在excel中建立一个计算的模型，只要输入参数变量就可以立刻看到结果，会更加方便。