益年养老 | 养老项目共有产权模式运作流程与要点

养老项目共有产权模式在国内已有先例，这种模式首先有利于加强政企合作，创新养老地产开发模式，降低房地产企业开发过程中的前期投入；其次，养老地产共有产权模式能够凭借自有产权获得源源不断的收益，缓解地方政府的财政压力，符合地方政府的投资偏好；再次，政企合作开发养老地产有利于地方政府有效监督其开发进度及建设质量；最后，养老服务作为社会保障体系的重要部分，既能有效解决政府社会保障问题，又可以促进地方政府工作的开展。

本文分析两种主要的养老地产共有产权模式，包括前期的开发企业—政府单位共有产权模式以及后期的开发企业—消费者共有产权模式，供大家参阅。

1 、开发企业—政府单位共有产权模式

开发企业—政府单位共有产权模式是指，在养老地产开发过程中，由政府向房地产开发企业提供建设用地，但不即时收取土地成本，而是根据土地成本占项目总投资比例置换成相应比例的养老地产产权。其后由房地产开发企业负责建设运营，建成后根据约定的比例，实现政府单位和房地产开发企业对于养老地产产品的共有产权，同时双方对产品后期产生的收益享有约定比例的收益权。

（1）建设阶段

各级地方政府通过“招拍挂”在土地市场供应养老地产建设用地，房地产开发企业根据自身实际情况决定报名与否。地方政府通过资金实力、开发经验、人才储备等因素综合确定养老地产建设用地的受让企业；同时，在土地出让合同中约定，对于养老地产建设用地，开发企业在建设初期无须即时支付土地出让金。

待养老地产项目建成以后，根据土地出让金占项目总投资的比例置换成相应的养老地产项目产权归地方政府所有。房地产开发企业与地方政府签订土地出让合同后，按照正常的开发建设流程进行养老地产项目建设。

在前期决策阶段，房地产开发企业根据相关的养老地产建设意见，在地方政府的指导下进行前期决策；

在规划设计阶段，房地产开发企业通过招投标方式选择合适的设计单位，设计单位在《老年人设计规范》、《老年养护院建设标准》以及《老年人居住建筑设计标准》等相关的设计文件的指导下进行养老地产项目的规划设计工作，形成养老地产产品方案；

在施工运营阶段，通过招投标的方式确定施工单位，在设计方案的引导下进行施工建设。

在整个建设阶段，房地产开发企业作为投资者主导完成工作，而政府单位则兼具投资者与监管者的角色，不仅对整个建设阶段的相应工作进行监督管理，还应对整个养老地产项目技术的可行性以及经济的合理性做出正确判断。

由于政府监管者与投资者的双重身份，为了防止建设阶段中的利益冲突以及保证整个养老地产项目的建设质量，聘请独立的第三方机构对开发企业的开发行为、地方政府的监管行为进行合理有效的监督，从而保证整个建设阶段的合理运行。

开发企业—政府单位共有产权模式建设阶段总体运行方案如下图所示（点击可看大图）。

（2）运营阶段

养老地产项目建设阶段完成后，房地产开发企业在第三方监管机构的监管下进行项目总投资核算，计算土地出让金占项目总投资比例，进而将相应比例的养老地产项目产权归政府所有。

在运营阶段，根据房地产开发企业的资金实力，养老地产项目运行模式可以选择持有模式或者销售+持有模式。

结合持有模式，房地产开发企业通过引进医疗、娱乐等辅助机构单独进行或者与专门的运营管理单位合作进行物业管理以及提供养老服务，对于运营收益，在扣除成本的前提下，政府单位与开发企业双方享有约定比例的收益权；

而对于销售+持有模式而言，销售环节房地产开发企业可以独自或者与代理机构合作销售养老地产产品，持有环节仍然按照持有模式的运行方式进行运作。

销售+持有模式进行利益分配时，销售收入和运营收入扣除销售费用和运用费用后产生的收益，政府单位与房地产开发企业享有约定比例的收益权。房地产开发企业在运营阶段可以选择不同的商业模式，政府单位则可以选择退出机制。

在迫于财政压力或者资金周转不足的情况下，政府单位可以对养老地产项目产权转让，转让对象一般为原有房地产开发企业、具有相关资质的其他房地产开发企业以及其他的政府单位。

开发企业—政府单位共有产权模式运行阶段总体运行方案如下图所示（点击可看大图）。

2、开发企业—消费者共有产权模式

开发企业—消费者共有产权是指，在养老地产项目运营过程中采用会籍+租赁模式，消费者（既包括个人消费者也包括医疗机构等投资消费者）根据自身资金实力缴纳会费获得养老地产项目的部分产权，同时每个月缴纳一定的租金享受基本的养老服务。

其中投资型消费者可以将所得产权交由房地产开发企业进行运营管理，运营收益按约定的比例与房地产开发企业共享；而自住型消费者缴纳租金自行使用养老产品且享受基本的养老服务。

在退出机制的设计上，如果消费者不再需要养老地产项目产权，可对自有部分产权转让、继承。开发企业—消费者共有产权模式见下图（点击可看大图）。